Przekształcenie użytkowania wieczystego we własność

Dotychczas możliwość wystąpienia z roszczeniem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności zapewniała Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości. Z żądaniem przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mogli wystąpić wyłącznie użytkownicy wieczyści nieruchomości zabudowanych na cele mieszkaniowe, lub zabudowanych garażami, lub przeznaczonych pod tego rodzaju zabudowę, a także użytkownicy wieczyści nieruchomości rolnych oraz spółdzielnie mieszkaniowe.

Słowem wstępu podkreślić należy, iż prawo własności jest najpełniejszym prawem rzeczowym, pozwalającym właścicielowi korzystać z rzeczy i rozporządzać nią z wyłączeniem innych osób (ius disponendi). Z kolei użytkowanie wieczyste, traktowane przez wielu jako relikt prawa z czasów PRL, choć dające użytkownikowi wieczystemu podobne możliwości w zakresie dysponowania nieruchomością oraz przyznające szereg zbliżonych uprawnień, do tych które posiada właściciel to zasadniczą różnice stanowi własność gruntu, a także okres trwania tego prawa. W przypadku użytkowania wieczystego grunt pozostaje własnością Skarbu Państwa, bądź jednostki samorządu terytorialnego.  W odróżnieniu do prawa własności, które jest prawem bezterminowym, w użytkowaniu wieczystym grunty oddawane są terminowo na okres – co do zasady na 99 lat, a w szczególnych  przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na tak długi okres przepisy prawa dopuszczają krótszy termin minimum 40 lat. Jeżeli prawo użytkowania wieczystego nie zostanie przedłużone, wówczas prawo to wygasa.

Z dniem 1 stycznia 2019 roku na podstawie przepisów Ustawy z dnia 20 lipca 2018 r.
o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. z 2018 r. poz. 1716) [dalej: „Ustawa”] prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe zostaje z mocy prawa, przekształcone w prawo własności gruntów z zastrzeżeniem wyjątków wskazanych w  ustawie i w zakresie w niej określonym.

Jak już sama nazwa wskazuje przekształcenie dotyczy wyłącznie gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe. Stosownie do treści art. 1 ust. 2 Ustawy przez grunty zabudowane na cele mieszkaniowe należy rozumieć nieruchomości zbudowane wyłącznie budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi lub mieszkalnymi wielorodzinnymi, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne, lub powyższe budynki wraz z budynkami gospodarczymi, garażami, innymi obiektami budowlanymi lub urządzeniami budowlanymi, umożliwiającymi prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków mieszkalnych.

W odniesieniu do powyżej przywołanego przepisu nasuwa się pytanie, co w sytuacji gdy na gruncie położone są także obiekty budowlane inne niż budynki mieszkalne wymienione w art. 1 ust. 2 Ustawy? W sytuacji, gdy na gruncie położone są obiekty budowlane inne niż budynki mieszkalne do przekształcenia konieczne będzie przeprowadzanie podziału geodezyjnego oraz rozdzielenie gruntów mieszkalnych i niemieszkalnych. W takiej też sytuacji przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości nastąpi z dniem dokonania wydzielenia nieruchomości w księgach wieczystych. Obiekty budowlane i urządzenia budowlane położone na gruncie podlegającym przekształceniu  stają się z dniem przekształcenia częścią składową gruntu. Przestanie zatem istnieć odrębna własność budynków na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, a budynki te staną się własnością właściciela gruntu.

W odniesieniu do innych gruntów prawo użytkowania wieczystego pozostaje niezmienne, zatem przekształcenie nie obejmie przedsiębiorców będących użytkownikami wieczystymi nieruchomości o przeznaczeniu innym niż nieruchomości mieszkalne.

Nie można pominąć kwestii związanej z kosztami przekształcenia, czyli tzn. opłaty przekształceniowej. Użytkownicy wieczyści, którzy z mocy prawa stali się po przekształceniu właścicielami gruntów zobowiązani zostają do wnoszenia należności na nabycia tego prawa w formie opłat rocznych uiszczanych przez okres 20 lat.  Wysokość opłaty winna odpowiadać dotychczasowej wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w dniu przekształcenia. Ustawa przewiduje również możliwość wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie przy skorzystaniu z bonifikaty. Podstawą ujawnienia prawa własności w księgach wieczystych oraz w ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie wydawane przez właściwy organ z  urzędu. Roszczenie o opłaty roczne zostaje ujawnione w dziale III księgi wieczystej, w odniesieniu do każdoczesnego właściciela nieruchomości.